Türkiye’nin 75.000 mahallesini tanıyan bir yapay zeka

Türkiye’de gayrimenkul yatırımının en küçük birimi bir dairedir; bir daire de çoğu insanın birikiminden büyüktür. Payko’yu Ağustos 2023’te Ankara’da bu birimi bölmek için kurduk: bir evin tamamını değil, payını almak.

Fikrin kolay tarafı buydu. Zor tarafı fiyattı. Bir evin payını satacaksanız o evin fiyatını bilmeniz gerekir — kendi tahmininizi değil, alıcıya savunabileceğiniz bir fiyatı. Hedefimiz bir gayrimenkulü 30 saniyenin altında fiyatlayan, sonra o fiyattan satın alabileceğimiz bir yapay zekaydı. Payko dışarıdan bir emlak şirketi gibi duruyordu. İçeriden esas olarak bir yapay zeka şirketiydi.

Satılan şey neydi

Alıcının üç sorusu vardı: ne alıyorum, bu fiyat nereden geliyor, buradan nasıl çıkarım. Mülk sayfasını bu üç soruya göre kurduk. Fotoğrafların yanında evin üç boyutlu turu duruyordu; ekranda gezip odaların birbirine nasıl açıldığını görebiliyordunuz. Sekmelerde emlak endeksi, tapu süreci ve değerleme raporu vardı. Bir de soru-cevap sekmesi: gelen soruyu açıkta bırakıp altına cevabı yazıyorduk, çünkü bir alıcının aklına gelen soru sonraki alıcıların da aklına geliyordu.

Enflasyonu saymayan getiri hesabı bir şey anlatmaz

Yatırımcıya gösterdiğiniz her getiri ekranı bir vaattir, isteseniz de istemeseniz de. Türkiye’de bir daireden beklenen getiriyi nominal olarak yazmak ise hiçbir şey söylememektir: kira artar, fiyat artar, paranın değeri düşer; üçü de aynı anda olur.

Bu yüzden hesaplayıcıyı enflasyonu içeri alacak biçimde yazdık. Yatırım tutarı, yıllık kira getirisi, beklenen fiyat artışı, sabit masraflar ve enflasyon ayrı ayrı ayarlanıyor, karşısında beş yıllık projeksiyon çıkıyordu. Adını da hipotetik hesaplayıcı koyduk — çıkan sayı bir varsayımın sonucuydu, bir söz değil. Bu ayrımı arayüzde görünür kılmayan her hesaplayıcı, aslında satış malzemesidir.

10.000 emlakçı kadar iyi olmak

Hedefi ekipte tek cümleyle tarif ediyordum: 10.000 emlakçı kadar güçlü bir yapay zeka. İyi bir emlakçı kendi semtindeki bir daireyi saniyeler içinde doğru aralığa oturtur. Hangi sokağın arkası gürültülüdür, hangi sitenin aidatı yüksektir, hangi bloğun cephesi güneş alır — bunların hiçbiri ilan metninde yazmaz. Ama bu bilginin tamamı semtin sınırında biter. Modelin işi emlakçıdan zeki olmak değildi; aynı bilgiyi aynı anda her yerde taşımaktı.

Veriyi tablo olarak değil, çizge olarak tuttuk. Bir mahalle bağımsız bir satır değildir: bir ilçenin içinde durur, birkaç mahalleyle sınır komşusudur, kilometrelerce ötedeki bir başkasına benzer. Düğümlerin üzerinde beklenenden fazlası vardı; alan kodundan sıcaklık ve yağış aralıklarına kadar. Yapay zeka ile otomatik değerleme projesi de bu verinin üstünde yürüyordu.

75.000 mahalle, 75.000 asistan

Türkiye’de 75.000 mahalle var. Her biri için, o mahallede ev almanın ne demek olduğunu anlatan bir açıklama sayfası ürettik — emlakçı yazmış gibi dursun diye uğraştık, çünkü öyle olmasını istedik. Sonra her mahalleye bir yapay zeka asistanı bağladık ve 75.000 asistanı da herkese açtık: sayfanın altındaki kutuya sorunuzu yazıyor, o mahalle hakkında cevap alıyordunuz.

Bunu trafik için yaptık, ama arkasındaki fikir daha basitti. Bir mahallenin adını arayan insan, yatırım kararının sonunda değil, en başındadır. Kararın sonunda reklamla önüne çıkmak pahalıdır; başında zaten orada olmak ucuzdur.

Makinenin yazdığı bir sayfa ancak doğru bir şey söylüyorsa değerlidir; 75.000 sayfa üretmenin riski de 75.000 kez hiçbir şey söylememektir. Bu yüzden metinleri genel cümlelere değil, mahallenin kendi verisine bağlamaya çalıştık. O sayfaların ne getirdiğini anlatacak bir rakamım yok — şirket ölçecek kadar yaşamadı.

SPK projeyi bitirmemizi istedi

İlk evi satmaya çok yaklaşmıştık. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) projeyi bitirmemizi istedi. Mart 2024’te aniden kapattık.

SPK tarafında tartışılacak bir şey yoktu. Çok sayıda insandan para toplayıp bir varlığın payını ve gelirini paylaştırmak, sermaye piyasası düzenlemesinin tam ortasına düşer; kurumun işi de tam olarak budur. Bir kuralı beğenmemek başka şeydir, o kuralın orada olmadığını varsaymak başka.

Bizim hatamız soruyu geç sormaktı. Düzenlemeye tabi olmayan bir pazarda önce yapıp sonra sorabilirsiniz; hata maliyeti bir sürüm geri almaktır. Düzenlemeye tabi bir pazarda düzenleyicinin cevabı hukuki bir ayrıntı değil, bir ürün gereksinimidir — mülk sayfası kadar, fiyatlama modeli kadar üründür. Biz sırayı tersten kurduk: veriyi topladık, modeli kurduk, 75.000 sayfayı ürettik ve ilk satışın eşiğine kadar geldik. Hepsi, en baştan cevabı bilinmesi gereken tek bir sorunun üstünde duruyordu.

Bunu bir haksızlık hikâyesi olarak anlatmıyorum, çünkü değil. Kural ortadaydı. Biz kuralın ne diyeceğini, ürün hazır olduğunda öğrenmeyi seçtik. Yanlış olan cevap değil, sıraydı.

Geriye kalan

Sekiz ayın sonunda satacak evimiz yoktu; 75.000 mahalleyi tanıyan bir modelimiz vardı. Payko’nun çalışan tarafı buydu; onu durduran şey ne teknikti ne ticari. Bir şirketin ölüm sebebi her zaman ürününün zayıf tarafı olmuyor.

Bugün aynı işe girsem ilk yazacağım şey kod olmazdı. Ama modelin tarafında öğrendiğim şey duruyor: bir modelin insana karşı üstünlüğü zekâsı değil, kapsamıdır. İyi bir emlakçıyı kendi semtinde yenmek zorunda değildik. 10.000 emlakçının birden bulunamayacağı yerde olmamız yetiyordu.